Debatt: Bostadsrättsföreningar känner sig maktlösa mot Stockholms stad: Maktmissbruk

Ett brev från Tomträttsuppropet till Stockholms kommunfullmäktige

DEBATT. Ett exempel på kommunal fingerfärdighet 2017 blev ett ödesår för de bostadsrättsföreningar som då hade hus på Stockholms stads mark. Detta år beslutade staden om höga prisökningar för föreningarna. Men till en början var det knappast någon som lade märke till förändringen. Beslutet hade en inbyggd fördröjning, och dessutom var stadens tomträttsavtal skrivna så att det var väl dolt hur staden hade kommit fram till priset.

Välkommen att prenumerera på Bättre stadsdel – här

Den ena bostadsrättsföreningen efter den andra skulle så småningom upptäcka att dess kostnader för tomten ökade med 150–200 procent. Och det skulle framstå som ett mysterium hur det hade gått till.Förklaringen skulle visa sig vara kommunal fingerfärdighet.

Hur var då situationen före år 2017? En kortfattad historieskrivning kan lånas från borgarrådet Jan Valeskog (S) som i en fullmäktigedebatt 29 maj 2023 sa följande: ”När vi tog det här beslutet 2017 röstade ni [moderaterna/oppositionen] emot. Då höjde vi från 15 procent av avgiftsunderlaget till 30 procent, vilket är högst rimligt. Det var ni emot. Hade ert beslut gällt då, 2017, hade vi förlorat ungefär 500 miljoner per år. 2027 tjänar vi 600 miljoner på den där höjningen som har varit helt avgörande.” 

Det som skedde 2017 var alltså en fördubbling av avgiftsunderlaget. Det bestämde staden.

Varje bostadsrättsförening med hus på stadens mark har avtal om tomträtt och betalar tomträttsavgäld för att använda marken. I avtalet anges det ursprungliga priset (avgälden) som gäller i tio år. Därefter sker avgäldsreglering. Avgäldsreglering var tionde år är inte kontroversiellt. Det är helt naturligt i en inflationsekonomi. Men att fördubbla ­underlaget för avgälden är rent logiskt något annat än en avgäldsreglering. Det innebär ändrade avtalsvillkor.

Staden gav sken av att det fördubblade avgiftsunderlaget stod över avtalet. De nya reglerna gällde automatiskt för alla. Det fanns inget att förhandla om. En bostadsrättsförening med tomträtt (en tomträttshavare) är för evigt bunden av sitt tomträttsavtal. I lagen (jordabalken) står det: ”Tomträttsavtal får ej uppsägas av tomträttshavaren.”

LÄS ÄVEN: Debatt: Därför stämmer Stockholms stad Brf Liljeholmsberget – så kan lösningen se ut

Lagen säger visserligen att parterna ska komma överens om ändring av avgälden, och om parterna inte kan enas, är det domstol som bestämmer avgälden. 

Praktiken är dock en annan och mindre jämlik. Det är staden som framlägger villkoren för den nya avgäldsperioden. Bostadsrättsföreningen kan skriva på avtalet eller vägra. Det senare innebär inte en förhandling utan att staden går till domstol.

Föreningen är inlåst i sitt tomträttsavtal. För den enskilda föreningen handlar det alltså om att acceptera en höjning av avgälden med ofta 150–200 procent eller att lägga stora pengar på en osäker rättsprocess. Särskilt för mindre föreningar är detta val omöjligt. Vid det här laget är det en majoritet av stockholmsföreningarna som har fått se verkningarna av 2017 års beslut. Det har sett sig tvingade att acceptera den nya avgälden.I början mars 2025 var det sju föreningar som hade vägrat att skriva på och väntade på domstolsavgörande.

Det här ska inte tolkas som att bara sju föreningar är missnöjda med de nya avgälderna och resten nöjda. Det ska tolkas som att alla känner sig maktlösa. Nu finns det mer än jordabalken att läsa i lagboken, till exempel avtalslagen. Avtalslagen är mer konsumentinriktad och talar om oskäliga villkor och om särskild hänsyn till en svagare avtalspart (till exempel en bostadsrättsförening).

Detta är regler som ägare av tomträttsmark (den starkare parten) inte kan sätta sig över. Ägare av tomträttsmark är i första hand staten och kommuner. Kort sagt finns det i jordabalken ingen bestämmelse som ger markägaren rätt att strunta i avtalslagen och på egen hand ändra villkoren i ett tomträttsavtal.

Stadens ändring av avgäldsunderlaget 2017 är ett utslag av maktmissbruk.

Erik Fahlén, Claes Kjellander (ordförande), styrelsen för Tomträttsuppropet

Brevet är skickat till ledamöterna i Stockholms kommunfullmäktige

Tack för att du läser Bättre stadsdel. Du prenumererar väl? Då bygger du samtidigt Hägersten-Älvsjös bästa nyhetsredaktion. Välkommen att prenumerera här. Tack!

Vill du skriva en debattartikel eller en insändare? Eller en krönika? Gör det. Mejla:  redaktionen@battrestadsdel.se

Nyhetstips: redaktionen@battrestadsdel.se , 0709-449519

• i Stockholms kommunfullmäktige
• tomträttsavgäld
• tomträttsupproret

• Kommentera