Debatt: Får man bygga hur som helst i ett villaområde? Exempel från Ugglemossvägen

DEBATT. Byggandet av hus i Sverige har hittills varit strikt reglerat. Det finns planer på skilda nivåer, till exempel översiktsplaner som pekar ut möjliga områden för framtida exploatering.

För varje stadsdel finns dessutom en eller flera detaljplaner som i princip bestämmer hur bebyggelsen ska utformas, husens storlek, förhållandet mellan hus och tomt, antal våningar och så vidare.

Välkommen att prenumerera på Bättre stadsdel – här

För att bevara villaområdens karaktär har Stockholms stad tagit fram vägledningen ”Varsam utveckling av småhus och villaområden” för fastighetsägare som planerar om- eller tillbyggnader. Reglerna tycks dock tillämpas mer generöst när en byggherre vill riva en befintlig villa och bygga ett nytt, större hus. 

Byggherren får rivningslov för den gamla villan utan att staden analyserat om byggnaden är fortsatt tjänlig förenligt med god miljö och planhushållning. Därefter söks bygglov för ett nytt större hus, ett flerfamiljshus i två våningar med biytor i källare och vind. På ytan verkar detta följa detaljplanens regler om ett tvåvåningshus.

I praktiken har byggherren stora möjligheter att tolka detaljplanens regler till sin egen fördel. Genom att vid försäljning omvandla källarvåningens biytor till bostadsytor, och på liknande sätt använda vindsvåningens biytor som boytor, kan han i realiteten skapa fler våningar än vad detaljplanen tillåter. 

Det innebär att ett tvåvåningshus i praktiken kan bli ett fyravåningshus, där boytorna fördelas över fyra plan. Därmed kan ett villaområde som tidigare dominerats av tvåvåningshus successivt förändras, så att fyravåningshus blir allt vanligare.

En sådan utveckling leder till att detaljplanens syfte och ändamål urholkas. Förändringarna innebär dessutom en betydande förtätning av området eller stadsdelen, vilket får konsekvenser för gemensamma resurser. Exempelvis ökar behovet av samhällstjänster såsom parkeringsplatser, transporter, avloppssystem, vårdcentraler, förskolor och grönytor – men dessa frågor behöver byggherren sällan ta någon hänsyn till.

Den här utvecklingen tenderar att bli allt vanligare i en bebyggelsemiljö där byggherren är en stark och drivande part i relation till tjänstemän vid ett byggnadskontor. Ofta har kommuner idag sänkt kompetenskraven på tjänstemän som hanterar plan- och bygglovsfrågor vilket gör att de har svårare att ifrågasätta byggherrens förslag. Det kan få stora konsekvenser för bebyggelse- och kulturmiljön och inte minst för de boende i området.

Tidigare fanns det gott om utbildade arkitekter på exempelvis stadsbyggnadskontoret i Stockholm. Numera är det inte ovanligt att byggherren själv är arkitekt, anlitar en arkitekt eller har tillgång till en civilingenjör med byggkompetens. Detta ger byggherren ett kunskapsövertag gentemot myndigheten, vilket gör att hans tolkningar av detaljplan och bygglov ofta blir gällande.

Fallstudie om regelöverträdelser: Basen 12 i Hägersten 
För att belysa problemen ska vi här redovisa ett verklighetsbaserat fall. Exemplet gäller fastigheten Basen 12 i Hägersten/Mälarhöjden, Ugglemossvägen 19.

Här beviljades rivning plus bygglov för ett flerfamiljshus med åtta lägenheter/bostadsrätter där detaljplanen anger att fastigheten får bebyggas som friliggande villa med 120 kvm i två våningsplan, totalt max 240 kvm boyta.

Bygglov har beviljats för 237 kvm boyta och 121 kvm biyta (källare + vind) för 8 lägenheter med 1 – 2 rok. Men byggprocessen rymmer ett riktigt förvandlingsnummer. 

När huset färdigställdes i mars 2025 och lägenheterna skulle säljas hade boarean oväntat vuxit med närmare 131 kvm, till totalt 368 kvm. Åtta lägenheter erbjöds nu som 3 rok med boareor på 40–51 kvm vardera, istället för bygglovsberättigade små tvåor eller ettor. Se tabellen nedan:

• 4 lgh 1rok 25 kvm boyta erbjuds nu som 3 rok 51 kvm boyta
• 2 lgh 2rok 35 kvm boyta erbjuds nu som 3 rok 42 kvm boyta
• 2 lgh 2rok 32 kvm boyta erbjuds nu som 3 rok 40 kvm boyta

En ökning med 55 procent över bygglovets godkända boarea, något som strider mot både bygglov och planbestämmelser. Bland annat har fastigheten nu 4 våningar mot tillåtna 2.

Hur har detta gått till? Jo, biytorna i källaren för hobbyrum och förråd har av byggherren omvandlats till bostadsytor, likaså har biytorna på vind plus delar av kattvind genomgått samma förvandling. Vid försäljning påstås biytorna numera vara boyta.

Det är egendomligt att stadsbyggnadskontoret inte känner sig föranlåten att ingripa mot detta förvandlingsnummer. I stället för en noggrann och regelbunden kontroll under hela byggprocessen görs nästan ingenting. Ett par gånger tittar man till bygget och skriver några protokoll utan krav på åtgärder.

Om något avviker från erhållet bygglov har stadsbyggnadskontoret (SBK) vid förfrågan hänvisat till att man inte vidtar några åtgärder förrän byggnaden är färdigställd. Nu är flerfamiljshuset på Basen 12 klart, men man har ändå inte krävt några åtgärder utan gett byggherren ett interimistiskt slutbesked. Så denne har i april 2025 startat försäljningen av bostadsrätter i Basen 12.

I den ekonomiska planen för Basen 12 framgår det att bostadsrätterna tillsammans ska säljas för 36 miljoner kronor. Inköp av fastigheten har kostat 8,5 miljoner kr och byggkostnaden är cirka 12,7 miljoner kr plus en del mindre poster. Detta ger som resultat till byggherren en förväntad vinst på cirka 15 miljoner kronor, en avkastning på drygt 70 procent.

Det mest anmärkningsvärda är förstås att snittpriset per kvm för lägenheterna vid försäljning kan presenteras som betydligt lägre än det verkligen är. Räknat på de boytor man erhållit bygglov för (237 kvm) blir priset i genomsnitt 152 000 kronor per kvm. Nu anger man vid försäljning en total yta om 368 kvm genom att räkna även biytor som boytor, och snittpriset blir då 98 000 kronor per kvm. Detta skulle kunna betraktas som vilseledande marknadsföring, eller till och med som bedrägeri eller svindleri mot köparna.

Basen 12 är inget unikt fall av förtätningsprocess. Liknande projekt förekommer allt oftare i villaområden, ett sätt för byggherrar att hitta affärer där vinster kan maximeras på medborgarnas bekostnad.

Bara i Mälarhöjden/Hägersten pågår just nu fem till tio liknande fall och flera har samma byggherre.

Tillsyn i efterhand
Vad kan man då göra sedan stadsbyggnadskontoret avstått från att ingripa?

Det återstår då bara en möjlighet till så kallad tillsyn i efterhand. Som granne och sakägare kan jag begära att tillsyn sker, och hoppas på att mitt ärende snart kommer längst fram i kön. Det kräver i så fall att man först lyckas avverka de 900 ärenden (!) som ligger före mitt i kön hos tillsynsenheten på stadsbyggnadskontoret. 

Tillsynsanmälan i fråga om Basen 12 har lämnats in av de kringboende sakägarna till stadsbyggnadskontoret och som information till stadsbyggnadsnämndens ledamöter. I januari 2026 fick vi besked ”ingen erinran” från stadsbyggnadskontoret vilket nu överklagats till Länsstyrelsen.

Utöver omvandling av biytor har även andra överträdelser av erhållet bygglov anmälts, såsom murars höjd och placering, yttertrappor utan viloplan, fem verandor placerade för nära tomtgräns, upprättade krav på boendemiljön. 

Slutsatser
Problemet är större än ett enskilt fall. När kommunens tjänstemän inte ingriper blir det i praktiken fritt fram för exploatörer att tänja på reglerna. Förtroendet för plan- och bygglagen undergrävs, villaområden förtätas utan helhetsplanering, och allmänhetens rätt till insyn och inflytande sätts ur spel.

Plan- och bygglagen finns inte för att maximera byggherrars vinster. Den ska skydda boendemiljöer och säkerställa en demokratisk förankring. Därför krävs att politikerna tar ansvar:

• för att planhandlingar och gällande lagar tolkas korrekt vid bygglov, att de ska främja allmänintresset och inte utgå bara från byggherrarnas intressen,
• för att tillföra resurser så att byggnadsinspektörer kan göra täta, regelbundna och noggranna kontroller
• för att tillsynsenheter ingriper direkt när byggen avviker från givet bygglov.

Plan- och bygglagen har ju tillkommit för att ge tydliga riktlinjer för byggandet. Skevheter som vi påtalar i denna artikel beror i hög grad på otydligt formulerade detaljplaner, lagar och regler som öppnar för olika tolkningar. 

Tyvärr tycks det som om de kritiserade ny gällande ändringar av plan- och bygglagen från 1 december 2025 öppnar för ännu mer av vilda västern i byggandet. 

Åtskilliga tillbyggnader och komplementbyggnader till exempel kommer att kunna skapas utan bygglov. 

Det blir ännu lättare för byggare att tolka lagar och äldre detaljplaner till sin egen fördel, på de allmänna boendes bekostnad. Något som politikerna inte förstått konsekvenserna av, eller har man?

När bygglovsförfarandet inte upplevs som rättssäkert och rättvist av allmänheten utan ensidigt gagnar de enskilda intressena sätts demokratin ur spel och riskerar därmed att förlora sin legitimitet.

Karl-Erik Jonasson, för de kringboende sakägarna i Mälarhöjden
Håkan Lindhoff, tidigare ordförande Mälarhöjdsföreningen

Debatt: Så kan förtätningen av villaområden fortsätta – exempel från Mälarhöjden

LÄS ÄVEN: Ny rivning av villa – Mälarhöjdsföreningen och grannar protesterar

LÄS ÄVEN: Byggprojekt med 900 bostäder skrotas – men ”bebyggelsepotential” finns

LÄS ÄVEN: Förtätning pågår: Ytterligare en villa rivs i Mälarhöjden – grannar flyttar

Tack för att du läser Bättre stadsdel. Du prenumererar väl? Då bygger du samtidigt Hägersten-Älvsjö-Skärholmens bästa nyhetsredaktion. Välkommen att prenumerera här. Tack!

Vill du skriva en debattartikel eller en insändare? Eller en krönika? Gör det. Mejla:  redaktionen@battrestadsdel.se

Nyhetstips: redaktionen@battrestadsdel.se , 0709-449519

• Basen 12
• debatt
• förtätning
• stadsbyggnadskontoret

• Kommentera